משרד עורכי דין מוביל לדיני תכנון ובניה והתחדשות עירונית

היתר בנייה הוא רישיון לעשות שינוי בנכס, שניתן בהתאם לחוק התכנון והבנייה, ובהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית הבנייה.
במילים אחרות, אם אתם רוצים לעשות שינוי בבית/בדירה שכרוך בשינוי שדורש היתר בנייה – לדוגמה, אתם רוצים לבנות על הגג, אזי אתם צריכים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לרוב פונים עם תוכנית שמאושרת על ידי אדריכל) ואז מחכים לאישורה.

היתר הבנייה הוא מסמך פורמלי שאליו מצורפים תכניות המבנה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים, והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה.
חשוב להבין – אי אפשר לבנות ללא היתר כזה, בנייה או שימוש ללא היתר, או בניגוד להיתר, היא עברה פלילית וכדאי להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום אם נקלעתם לסוגיה כזו.

האם תמיד צריך היתר?

על פי החוק יש להגיש בקשה להיתר במצבים מסוימים ביניהם: הקמת בניין חדש, הריסתו של הבניין או הקמתו מחדש.
כמו כן – כל תוספת לבניין קיים, וזה יכול להיות חלון חיצוני, סגירת מרפסת, חניה מקורה, גדר, פרגולה, סככה, קירוי מרפסת קיימת (אפילו אם הקיר בנוי מחומרים קלים. בנוסף – כל שינוי בקירות חיצוניים דורש היתר.
עם זאת, כמובן ששינוי פנימי לא דורש היתר. אלא אם השינוי הזה משפיע על שטח הדירה, או פוגע במבנה המשותף או בשלד הבניין. אלו רוב המקרים, בפועל מדובר על הרוב הגדול, אבל יש גם מקרים חריגים שנופלים להגדרה של היתר בנייה, כשהגדרת "העל" היא שהיתר בנייה נדרש בכל מצב שיש שימוש חורג ממה שאושר בעבר (בהיתר הבנייה הקיים).

לא כל היתר הוא פרויקט של שנים. במשרד השיכון והבינוי הקלו בשנים האחרונות והם מעדכנים כי במקרים מסוימים, ניתן להגיש בקשה להיתר בדרך של עבודה מצומצמת, ואז התהליך אמור להיות מהיר יותר, וכך למשל קורה כאשר מקימים פרגולה, גדר, מחסן ובעיקר מרפסות.

פנו עוד היום אל משרדינו לקבלת ייעוץ מקיף, מקצועי ובלתי מתפשר!

אוהד דהאן ושות' – מומחים לתכנון ובניה.

תמ"א 38/1 חיזוק ושיפוץ מבנים
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה. אשר במסגרתה דיירי בתים משותפים נהנים מחיזוק יסודות הבניין, תוספת ממ"ד/מרפסת שמש, התקנת מעלית חדשה, חידוש חזית הבניין והחלפת תשתיות ישנות בתמורה למתן זכויות הבנייה על הגג ליזם/קבלן והכל ללא הוצאה כספית מצד הדיירים.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
מסלול הריסה ובניה מהיסוד, תוך תכנון חדש ומודרני, העומד בתקנים הנדסיים מחמירים ביותר וזאת למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה ולהגנה מפני טילים וכולל בין היתר, בניין משודרג, חנייה תת קרקעית ועוד דברים רבים וטובים אחרים. בניית בניין חדש, עדיפה על חיזוק בניין ישן עם הרחבות ותוספות בלבד. התהליך מקל על הדיירים, אשר מקבלים בדירה חלופית לבחירתם, במימון מלא של היזם/קבלן. במקרה חריג זה בו דירות הדיירים נהרסות חשוב להיוועץ בעורך דין מוסמך בתחום על מנת שידאג לקבל אתכל הערבויות והביטחונות הנדרשים בהליך מסוג זה על מנת לשמור על זכויות הדיירים בין במהלך ביצוע הפרויקט ובין לאחריו לרבות רישום הדירות החדשות על שם הדיירים ותיקון הבית המשותף בהתאם.

פנו עוד היום אל משרדינו לקבלת ייעוץ מקיף, מקצועי ובלתי מתפשר!

אוהד דהאן ושות' – מומחים לתכנון ובניה.

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט גדול ואיטי ואורך על פני מספר שנים ארוך יחסית (בין 5-10 שנים), הדורש הכרזה ממשלתית על מתחם מסוים כמתאים לתהליך. על המתחם מכריז משרד הבינוי והשיכון, ומטרת ההכרזה לקבוע כי המתחם ראוי לעבור את התהליך ולקבל את ההטבות הנלוות. את הליך ההכרזה יקדמו ברוב המקרים יזם או רשות מקומית המעוניינים בתהליך. תמ"א 38, לעומת זאת, אינה מחייבת הכרזה כזאת והינה מקודמת בהליך יחסית מהיר (בין 1-3 שנים)

הבדל תכנוני: על פי רוב פרויקט פינוי בינוי דורש תחילה אישור מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולאחר מכן גם אישור מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה (למעט במקרים שבהם הוועדה המקומית מוגדרת "ועדה עצמאית מוסמכת"). לעומת זאת, הליך תמ"א 38 דורשת אישור רק מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והוצאת היתר בנייה.

התנגדויות: בשל ההליך הביורוקרטי הארוך שדורשת תוכנית פינוי בינוי, יש אפשרויות מקיפות הרבה יותר להתנגדות לתוכנית זו מצד גורמים שונים (שכנים, רשויות מקומיות וכו') מהאפשרויות להתנגדות לתמ"א 38. במקביל, ההליך הארוך יותר במסגרת פינוי בינוי גם מעלה את הסיכון לשינויי מדיניות בתחום, העלולים להשפיע על הפרויקט ומצבו.

התמורה הניתנת: בהליך תמ"א 38 הרחבת השטח אינה יכולה לעלות על 25 מ"ר ולעתים בשל אילוצי תכנון למשל, השטח שמתווסף לדירה עשוי אף להיות קטן יותר. בפינוי בינוי על פי רוב התמורה אינה מוגבלת – והיקפה תלוי בעיקר בהיתכנות הכלכלית של המיזם ליזם או לקבלן, למשא ומתן שינהלו עם בעלי הדירות כמו גם למדיניות התכנונית של הרשות המקומית שבתחומה מקודם הפרויקט. חשוב בנקודה זו להדגיש כי חלק מהרשויות המקומיות בחרו להתחיל ולהגביל את התמורה לבעלי הדירות גם בפינוי בינוי. לעיתים מדובר בתמורה קטנה משמעותית משהיה נהוג בעבר – בשטח 12 מ"ר בלבד. כדאי לבחון את הנושא מול עורך דין המתמחה בתחום.

פנו עוד היום אל משרדינו לקבלת ייעוץ מקיף, מקצועי ובלתי מתפשר!
אוהד דהאן ושות' – מומחים לתכנון ובניה.